最近，有網友私信我說，打算買小產權或者公寓投資，問我未來有沒有升值的潛力。我跟他說，在樓市大漲的時候，你閉著眼睛亂買都行，但在樓市下行期間，你買了這些房子，就算給你漲價了，你無法變現，有什么用？

要知道，房子只有當你賣掉那一刻，換成現金，才叫做資產，否則就是一堆鋼筋水泥，能值多少錢？無疑就是“空中閣樓”，自己拿去觀賞罷了，并且隨著房齡的增加，價值逐漸縮水罷了。

尤其是當前，在“房住不炒”的背景下，房子變現越來越難了。前幾天北京才傳出新聞，朝陽區的房子基本都在下跌，甚至有一些下跌的幅度高達170萬以上，才有買家愿意接盤。

還有，目前我們國家的出生率和結婚率每年都在下降。加上我們國家的房地產發展那么多年了，房屋存量基本都能滿足14億人居住，以后有沒有那么多人來買房還是個問題。

因此，未來房子變現的難度將會加大，一旦不小心買錯房，將來虧本不說，轉手都會成為問題。所以，今天我就要跟大家好好嘮嗑嘮嗑，說下2020年后，那“3類”房子最好別輕易購買。

一、郊區新盤。

這類樓盤，是我強烈不建議入手的，特別是那種打著“新區百萬大盤”、“海景盤”、“旅游景點盤”。這種房子，“食之無味，棄之可惜”。因為這種盤大多數情況下是一個坑，但也不是說完全沒翻盤的機會，算是一個價格洼地，可惜大部分人都賺不到。

特別是你在購買這類房子的時候，很多銷售都會各種吹噓說，這是下一個XXXX，甚至拿出深圳蛇口來比較，然后各種講夢想，講規劃。

如果你是耳朵軟的購房者，可能就直接買了。如果你是一個精明點的購房者，當你問他什么時候能實現，他會告訴你，就差地鐵通，政府引資進來，這里馬上就能蹭蹭蹭的往上漲，賺個幾百萬不是夢。

放在以前你還可以信一下，但在新規下，相信我，你買10個這種盤，能實現一個就算踩了狗屎了。別問人家開發商砸那么多錢，都不怕賠，我們怕啥。我只能告訴你，里面水深著呢，不是一兩句能說清楚。還有，先不說這里能不能成為百萬大城，旅游勝地。就說完成這個規劃到底要多少？5年還是10年？這段時間內，你租給誰。如果未來規劃沒成的話，你賣給誰？

二、公寓。

總結起來就4個點：1.持有成本太高。2.增值潛力一般。3.流動性太差。4.住起來不舒服。

舉個例子，我有個朋友，他住在一座3線城市。當時手頭上有幾十萬，打算買個房投資下，后來在中介的勸說下，買了一個公寓。買的時候，中介各種吹噓，以后怎么漲，每個月可以租5000左右。前兩年交房后，每個月連3000塊都租不到，還經常找不到租客，房價也沒怎么漲。

后來，他就想著自己過去住，但卻發現，公寓不僅住起來不舒服，水電費都比住宅貴，還沒陽臺和燃氣。最后，他打算賣掉，發現轉手難，并且轉讓的稅費特別高，賣掉后基本虧。導致他現在賣也賣不掉，租也租不出，想住又覺得不舒服，各種難受。

三、小產權。

對于小產權房，大家應該都不陌生，一般就是指由村集體牽頭在農村集體土地上蓋的房子。這類房子，由于沒有繳納土地出讓金，所以是沒有房本的。

雖然沒有房本，但小產權的貢獻還是挺大的。在房價居高不下的今天，他解決了很多的住房問題。可是，我為何不支持大家購買呢？

因為租售同權和共有產權房的不斷推廣，未來很有可能會解決大部分的住房問題。而我們都知道，共有產權房的價格和小產權的價格差不多，但卻有一半的產權，就算遇到拆遷還能賠償，并且未來還能繳納一定的費用變成商品房。

因此，還是建議大家不要抱僥幸心理，盡可能選擇商品房，遠離小產權住房。

以上“3類”房子，就是我認為從2020年后，盡量不要隨便買入的房子。如果真的要買的話，也要考慮清楚，雖然目前還有很多人在交易，但以后就比較難說了。